IRAV, el índice que cambió la forma de actualizar los alquileres

Durante muchos años, hablar de la actualización anual de un alquiler significaba pensar casi automáticamente en el IPC. La renta pactada entre propietario e inquilino podía actualizarse anualmente conforme a lo establecido en el contrato y dentro de los límites fijados por la legislación. La aparición del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, conocido como IRAV, introdujo un cambio relevante en este mecanismo.

El IRAV no es un índice que indique cuánto cuesta alquilar una vivienda, ni pretende establecer cuál debería ser el precio de mercado de un inmueble. Se trata de un índice diseñado para limitar la actualización anual de determinadas rentas de alquiler de vivienda, evitando que las variaciones de los precios puedan trasladarse directamente y en toda su intensidad a los contratos existentes.

La diferencia parece pequeña, pero tiene importantes consecuencias económicas tanto para quien alquila una vivienda como para quien la tiene arrendada.

El origen del IRAV

El IRAV nace de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Esta norma modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos e introdujo un mandato al Instituto Nacional de Estadística (INE) para elaborar un índice que sirviera como referencia para limitar la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.

¿Qué es el Índice de Precios de Alquiler?

Según el INE, el 16% de los hogares españoles vive de alquiler. Al desglosar el porcentaje, éste varía en función del número de habitantes de cada municipio: 18% en municipios entre 50.000 y 500.000 habitantes y el 23% cuando se superan los 500.000 habitantes.

Alquilar una vivienda supone un gasto importante en el día a día y los precios no paran de subir debido a la disparidad existente entre la oferta y la demanda. Pero también se hace muy considerable el desembolso inicial que no todos los potenciales inquilinos pueden asumir. En términos generales, el inquilino tiene que desembolsar un importe similar a tres mensualidades para habitar una vivienda en alquiler: el mes en curso, la fianza arrendaticia y, en ocasiones, una garantía adicional.

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha publicado recientemente su Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda con el fin de intentar, de nuevo, corregir los precios de alquiler de las viviendas. La realidad es que ninguna de las intervenciones que ha aplicado el Gobierno han sido capaces de controlar los precios. Y, según los expertos, este Sistema de Referencia de Precios tampoco será capaz de reducir la brecha existente entre la oferta y la demanda, siendo esta última creciente, lo que hace que los precios sigan “tensionados” al alza.