La Hipoteca: nuestro préstamo más importante

La inversión más importante que se realiza a lo largo de la vida es la compra de la vivienda habitual. Lo ideal sería tener los ahorros suficientes para afrontar dicha compra sin dificultades, pero la realidad no es esa. La realidad es que, si se quiere una vivienda en propiedad, hay que acudir a una entidad financiera para que nos preste el dinero para su adquisición.

Una hipoteca es un crédito que se concede para comprar una vivienda, habitual o no, que se garantiza con la propia vivienda. La cuota a pagar se divide en dos partes: por un lado, estará la parte de amortización del capital prestado y, por el otro, los intereses convenidos según la oferta vinculante.

En el mercado existen diferentes tipos de hipotecas que se pueden clasificar por el tipo de interés (hipoteca tipo fijo, hipoteca tipo variable, hipoteca tipo mixto), por el tipo de cuota (hipoteca de cuota fija, hipoteca de cuota variable), por el tipo de cliente (hipoteca para jóvenes, hipoteca para no residentes, hipoteca para colectivos), por el tipo de inmueble (hipoteca VPO, hipoteca primera vivienda, hipoteca segunda o sucesivas viviendas) y por su naturaleza (hipoteca multidivisa, hipoteca inversa, hipoteca subrogada).

La hipoteca perfecta no existe. Cada hipotecado dispone de una según su vivienda, sus posibilidades y según su vinculación con la entidad prestamista. Siendo así, no está demás tener en cuenta una serie de detalles que irán en nuestro beneficio y en el de nuestro bolsillo.

La oferta crece a medida que crecen las transacciones en el mercado inmobiliario, esto hace que nos encontremos con multitud de ofertas, obligando a los compradores a hacer una selección exhaustiva con el fin de conseguir la mejor que se adapte a sus condiciones particulares. Aunque la variedad existente es muy amplia, no se encontrará aquella que se adapte perfectamente al prestatario, pero sí se encontrará aquella que se adapte perfectamente a la entidad financiera. Nunca han tenido tanta letra pequeña como ahora y es que las entidades aprenden del pasado lo que les permite adaptarse con suma precisión a lo que pueda ocurrir en el futuro.

No olvidemos que una hipoteca es prácticamente para toda la vida. El periodo de amortización suele ser bastante largo. Entre 20 y 40 años es el periodo más común. Alargar más los plazos se reduce la cuota a pagar, pero, a mi entender, no debe de ser superior a 30 años pues aumentan los intereses a pagar y en vez de una compra se parece más a un alquiler.

Los bancos, por norma general, no financian más del 80% del valor de tasación (excepto que sean sus propios inmuebles) y si es primera vivienda. Con esto quiero decir que es necesario tener unos ahorros para cubrir el resto del coste, digamos que un tercio del coste total. Este dato es muy importante a tener en cuenta con el fin de que no quedarse sin ahorros cuando se dé la entrada.

Actualmente, el euríbor está en negativo y eso hará que las hipotecas que se referencien a este indicador solo puedan subir. El desplome ha provocado que las entidades añadan cláusulas un poco leoninas con el fin de evitar pérdidas futuras. En su día, fueron las cláusulas suelo, ahora son de otro tipo para que la entidad no pierda si el cliente amortiza capital cuando los tipos desciendan.

La crisis de las hipotecas basura ha hecho que en la actualidad los bancos den hipotecas a sus clientes más solventes. Dice la leyenda que “el banco presta dinero a quien no lo necesita” y así lo están corroborando. Las condiciones varían según la vinculación que se tenga con la entidad. Esto provoca que lo que el banco no gana por un lado lo gana por otro. Por lo tanto, no es lo más importante el precio a que la dejen sino al coste real de la vinculación que nos obligan que, en muchos casos, no merece la pena debido a la gran cantidad de años que durará la deuda.

Los prestamistas suelen publicitar el valor según el tipo de interés nominal (TIN). Este valor siempre es más bajo que la tasa anual equivalente (TAE) que es la que realmente nos interesará porque reflejará el interés real de nuestra hipoteca. Atendiendo a esto, evita elegir la hipoteca por su diferencial. Existen gastos y comisiones que habrá que tenerlas muy en cuenta y esas estarán reflejadas en la TAE. Las comisiones más importantes son las de apertura, las de amortización anticipada y las de cancelación.

Una condición imprescindible antes de la firma del notario es que el banco haya entregado una copia de la oferta vinculante que se firmará. Será imprescindible leerla en su totalidad y entender todos y cada uno de los apartados de que se compone. Si alguno no se entiende, se pregunta hasta que quedemos enterados de lo que significa. Esta práctica, poco común, todo hay que decirlo, evitará muchas sorpresas a la hora de la firma y muchos disgustos en el futuro.

Contratar una hipoteca no es una broma. Hay que pensarlo bien antes de decidirse y atar bien todos los cabos. Es de observar lo que está ocurriendo con las que, alegremente, se hicieron en el pasado no muy lejano.