¿Qué es un Préstamo Hipotecario y cómo se amortiza?

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Pedir un préstamo hipotecario quizás sea la operación financiera más importante que una persona llevará a cabo durante toda su vida, entre otras cosas porque se contrata a muy largo plazo: prácticamente durante toda la vida laboral. Por eso, es primordial conocer todos sus entresijos y su funcionamiento, así como las diferentes opciones que se tienen de amortización.

Habitualmente se suelen usar como sinónimos los términos hipoteca y préstamo hipotecario, pero, aunque todos nos entendamos, en la realidad no lo son: un préstamo hipotecario es un contrato a través del cual una entidad presta una cantidad de dinero determinada a una persona física o jurídica para la adquisición de un inmueble, a cambio de unos intereses determinados y durante un plazo establecido para ello. Este préstamo hipotecario supone una obligación garantizada que, en caso de impago, la garantía de devolución del préstamo sería el propio inmueble. La hipoteca será precisamente esa garantía de que el pago del préstamo se llevará a cabo.

"Teoría General de la Ocupación, el Interés y el Dinero" de John Maynard Keynes

La palabra polifacético se queda pequeña a la hora de definir a John Maynard Keynes (5 junio 1883 – 21 abril 1946). Además de ser economista y estar considerado como uno de los padres de la macroeconomía moderna fue profesor, editor, alto funcionario, negociador internacional, secretario, empresario, asesor financiero, biógrafo, historiador económico, coleccionista, bibliógrafo y un largo etcétera.

Keynes fue también inversor, un inversor de éxito, que logró hacer una gran fortuna que se le esfumó durante el Crack del 29 y la posterior Gran Depresión de los años 30 dejándolo prácticamente en la bancarrota. Con el propósito de dar explicación a semejante catástrofe de nivel mundial, en 1936 publicó su principal obra: “Teoría general de la ocupación, el interés y el dinero”. En ella plasma su teoría económica, conocida por todos como el Keynesianismo, basada en el estímulo de la economía en época de crisis. Siendo así, durante esta reciente crisis, que parece que ya remite, no había tertulia económica o política que no se citase a Keynes con alguna de sus célebres frases aplicadas al efecto. Y no es para menos porque sus teorías fueron muy influyentes en macroeconomía.

Keynes es considerado como un gran comunicador de su propia lengua, la inglesa, usando a menudo una escritura muy fluida. Sin embargo, en este libro parece que algo quiso exteriorizar de su furor y usó largas frases y complejas que nada tienen que ver con el estilo de otros libros.

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La Regla del 72

La primera cita que se tiene de esta regla, que sigue resultando de utilidad en la actualidad, data de hace más de 500 años. Aparece por primera vez explicada en el libro “Summa de Arithmetica”, publicado en 1494 y cuyo autor, el italiano Fray Luca Bartolomeo de Pacioli (1445 – 1517), fue un fraile franciscano, matemático, contador, economista y profesor, precursor del cálculo de probabilidades y reconocido históricamente por haber formalizado y establecido el sistema de partida doble (se basa en una doble anotación: el debe y el haber), que es la base de la contabilidad moderna.

El citado libro está catalogado como un completo resumen de las matemáticas del Renacimiento y se le considera el primer manual de contabilidad de la historia. Varios de los conocimientos descritos fueron ideados por Pacioli, otros de las escuelas indias e islámicas, pero no aclara el origen de la regla que trae causa esta enterada. Fue vendido por 1,2 millones de dólares en la casa de subastas Chistie’s de Nueva York.

La “Regla del 72” permite, a través de un simple cálculo, tomando como referencia el número 72, comprender de forma rápida y sencilla los beneficios del interés compuesto, así como proyectar la evolución de variables económicas. Con ella se puede determinar, de una forma muy sencilla y de manera aproximada, cuánto tiempo llevará duplicar un capital inicial. O, de forma inversa, saber la tasa de interés necesaria para, en un determinado periodo de tiempo, duplicar el capital. Siendo esta regla tan simple y útil, no son muchos los profesionales financieros que la conocen.

La Hipoteca: nuestro préstamo más importante

La inversión más importante que se realiza a lo largo de la vida es la compra de la vivienda habitual. Lo ideal sería tener los ahorros suficientes para afrontar dicha compra sin dificultades, pero la realidad no es esa. La realidad es que, si se quiere una vivienda en propiedad, hay que acudir a una entidad financiera para que nos preste el dinero para su adquisición.

Una hipoteca es un crédito que se concede para comprar una vivienda, habitual o no, que se garantiza con la propia vivienda. La cuota a pagar se divide en dos partes: por un lado, estará la parte de amortización del capital prestado y, por el otro, los intereses convenidos según la oferta vinculante.

En el mercado existen diferentes tipos de hipotecas que se pueden clasificar por el tipo de interés (hipoteca tipo fijo, hipoteca tipo variable, hipoteca tipo mixto), por el tipo de cuota (hipoteca de cuota fija, hipoteca de cuota variable), por el tipo de cliente (hipoteca para jóvenes, hipoteca para no residentes, hipoteca para colectivos), por el tipo de inmueble (hipoteca VPO, hipoteca primera vivienda, hipoteca segunda o sucesivas viviendas) y por su naturaleza (hipoteca multidivisa, hipoteca inversa, hipoteca subrogada).

El Interés Simple, el Compuesto y el Porcentaje

La idea de interés, tal y como la conocemos ahora, parece haber surgido de forma natural en las sociedades agrícolas y ganaderas, reflejando su visión en la reproducción natural del ganado. Los Sumerios utilizaban la palabra mash como interés y también era la forma de denominar los terneros. Tokos era la forma de denominar los intereses en la antigua Grecia, así como a la descendencia del ganado. El latín pecus o rebaño dio origen al vocablo pecuniario. 

Las primeras referencias históricas que existen sobre el cobro de intereses se remontan a textos religiosos de las llamadas religiones del libro, que se oponían inicialmente al préstamo de dinero con interés. Aristóteles condenaba la usura como contraria a la naturaleza de las cosas, concretamente, a la naturaleza del dinero, puesto que como decía el filósofo: “el dinero tiene como fin el intercambio de bienes y no el de reproducirse, como en un parto”; los intereses del dinero serían por ende los “hijos del dinero”. 

El interés se puede interpretar como el precio del tiempo, permitiendo mover el dinero ganado (gastando tiempo de nuestra vida) hacia el futuro y hacia el pasado. El tipo de interés equilibra la oferta y la demanda de dinero en diferentes momentos de tiempo. Así un ofertante de dinero se lo presta a un demandante a cambio de un tipo de interés determinado.

El interés es un indicador que permite medir el rendimiento que produce un capital o el costo de un crédito, siendo proporcional al volumen de los haberes iniciales, a la duración de la inversión y al tipo de interés aplicado. Se diferencian dos tipos: el simple y el compuesto.

Tasa Anual Equivalente (TAE)

La Tasa Anual Equivalente o Tasa Anual Efectiva (TAE) indica el beneficio teórico anualizado de una inversión que se realiza en periodos inferiores o superiores a un año. De este modo, nos permite comparar los beneficios de diferentes inversiones, aunque tengan diferentes plazos, siendo la mejor aquella que tenga una TAE superior. Se tendrá en cuenta que con una misma TAE, siempre se cobrará más intereses de una inversión cuando se cobra de golpe al final que si esa inversión se va abonando en distintos pagos.

El Banco de España obliga a incluir, desde 1990, en todos los folletos informativos de crédito y depósitos bancarios, la TAE.

El cálculo de la TAE se afianza en el interés compuesto y da por supuesto que los intereses obtenidos se vuelven a invertir al mismo tipo de interés.