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Muchas personas con préstamos hipotecarios, por desgracia,
se han tenido que hacer esta pregunta en un momento difícil de su vida y la
respuesta no es fácil, pero no está todo perdido y sí se puede hacer algo. Ese
algo, quizás, no sea la panacea, pero es un atisbo que en muchos casos ha dado
satisfactorios resultados.
Todas las crisis, sean sorpresivas o no, siempre dejan
graves secuelas, pero también gran cantidad de lecciones aprendidas que se
podrán usar en el futuro si la situación se repitiera. Las crisis anteriores
han tenido consecuencias importantes en el Mercado Hipotecario porque muchos
ciudadanos habían comprado su vivienda en plena burbuja inmobiliaria y, de
pronto, la economía doméstica se les puso en su contra, siendo incapaces de
pagar las cuotas hipotecarias aumentando la morosidad y las ejecuciones
hipotecarias los castigaron sin misericordia, no sabiendo ni qué hacer en la
mayoría de los casos.
Pues bien, un préstamo hipotecario suele ser para casi toda
una vida y un posible revés económico familiar siempre sobrevuela durante todo
el tiempo que perdure la deuda. Si se está pagando una hipoteca y, por el
motivo que sea, la economía doméstica no es suficiente para hacerle frente a
las cuotas hipotecarias, que implacablemente caen cada mes, es el momento de
armarse de coraje y atacar la situación sin demora para no llegar al momento
tan comprometido del impago y perder, por ejemplo, la vivienda familiar, como
ocurrió en el pasado cuando estalló la burbuja inmobiliaria, dejando a muchas
familias en la calle sin su morada habitual. La información y la formación, en
materia hipotecaria, resulta vital para saber en qué punto del préstamo
hipotecario nos encontramos para atacar el problema de una forma más activa y
eficaz. Cualquier problema que surja, se debe de afrontar lo antes posible,
incluso antes de que ocurra. Ante las primeras dificultades para hacerle frente
a las cuotas hipotecarias hay que buscar soluciones fehacientes.
Un préstamo hipotecario suele ser para casi toda una vida y un posible revés económico familiar siempre sobrevuela durante todo el tiempo que perdure la deuda
Si una persona hipotecada no paga las cuotas según el
compromiso adquirido con el prestamista, se llevará a cabo la cláusula conocida
como “vencimiento anticipado”, según la cual, se pedirá todo el capital pendiente
de amortizar y las cantidades que se adeuden, pudiendo llegar el caso del
embargo de la vivienda y la posterior subasta de ésta. Ante una imposibilidad
de liquidez y dificultad para afrontar el pago hipotecario, la peor opción que
se puede tomar es llegar a una situación declarada de impago porque ella dará
pie a que se comience con el tan temido procedimiento de ejecución, teniendo
éste siempre finales no deseados.
Hoy en día, a diferencia del pasado, el prestamista no podrá
aplicar la citada clausula si no se ha acumulado una determinada deuda: si el
impago se produce en la primera mitad del préstamo hipotecario, la duda debe de
equivaler al 3% del capital inicial; si el impago se produce en la segunda
mitad, la deuda deberá ascender al 7%. A partir de que se cumplan estas
circunstancias, la entidad prestamista puede pedir que se le abonen las
cantidades adeudadas, y solo en el caso de que no sean abonadas por la persona
hipotecada en un periodo de tiempo, se podrá ejecutar el vencimiento anticipado
del préstamo hipotecario.
¿Qué se puede hacer antes de que se ejecute el vencimiento
anticipado del préstamo hipotecario?
Si la situación financiera familiar no da para más y no
llega para pagar la hipoteca, es el momento de plantearse qué hacer antes de
quedarse en la calle y sin vivienda. Existen varias posibilidades antes de dar
todo por perdido: acogerse al Código de Buenas Prácticas, renegociar la deuda
con el banco o vender la vivienda cuanto antes.
Código de Buenas Prácticas
El Código de Buenas Prácticas es un conjunto de medidas,
suscritas por casi todas las entidades bancarias, con el fin de aplicarlas
cuando un hipotecado entra en una situación económica vulnerable y cumple una
serie de requisitos. Dicho código está regulado por el Real Decreto-Ley6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos donde se especifica quién puede cogerse a él,
pero siempre contemplando las siguientes medidas: reestructuración de la
deuda, quita (reducción del dinero que se debe) y dación en pago
(acción de entregar un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago).
Para acogerse al Código de Buenas Prácticas es necesario
cumplir una serie de requisitos. Entre otros:
- La vivienda hipotecada debe de ser la vivienda habitual.
- Los ingresos de la unidad familiar no pueden superar por tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) o cuatro en el caso de que alguno de los miembros se encuentre en situación de discapacidad o dependencia.
- El precio de la vivienda no debe de superar unos ciertos límites.
- Ningún miembro de la unidad familiar puede tener otros bienes.
- La vivienda debe de ser la única garantía del préstamo.
- Los codeudores que no formen parte de la unidad familiar tienen también que cumplir con los citados requisitos.
Con la reestructuración (obligatoria para la entidad bancaria) se pretende reducir la cuota mensual de forma temporal o bien de forma permanente modificando el tipo de interés, el plazo… o, incluso, reunificando el resto de las deudas: opción esta que permite unificar todas las deudas existentes en un solo préstamo, aliviando la situación económica de la unidad familiar.
Si con la reestructuración no se soluciona el problema en su
totalidad se puede pedir una quita o la dación en pago, no siendo
obligatorio su cumplimiento por parte del banco, pero sí las valorará.
Renegociar la deuda
En muchas ocasiones no se cumplen todas las condiciones para
poder optar al Código de Buenas Prácticas, en este caso habrá que intentar
negociar directamente con la propia entidad que, en parte, se pondrá del lado
del deudor debido a que tampoco le interesa que no se paguen las cuotas debidas
y las futuras, no les es rentable.
Una opción pasará por alargar el plazo del préstamo
modificando la hipoteca (novación). Cuanto más corto sea el plazo pendiente más
interesante resulta debido a que el efecto reductor sobre la cuota será mayor.
La opción más habitual es negociar un periodo de carencia,
pudiendo ser de dos tipos:
- Carencia de amortización: durante el periodo de carencia no se amortiza capital, pagando únicamente los intereses.
- Carencia total: durante el periodo de carencia no se amortiza capital ni se pagan intereses, sumándose éstos al capital pendiente. Esta opción es más peligrosa que la anterior debido a que la deuda aumenta.
Vender la vivienda
Si las dificultades financieras se consideran pasajeras o la
deuda pendiente es pequeña, es posible que no sea necesaria la venta.
Por el contrario, si las dificultades continúan y las
medidas anteriores no han sido efectivas, quizás interese la inminente venta de
la vivienda o de otros bienes, aunque solo se saque la liquidez necesaria para
amortizar la deuda, pero se habrá saneado la economía familiar y ya habrá
momentos de mejora económica familiar para acceder de nuevo a otra vivienda.
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