¿Qué es un Préstamo Hipotecario y cómo se amortiza?

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Pedir un préstamo hipotecario quizás sea la operación financiera más importante que una persona llevará a cabo durante toda su vida, entre otras cosas porque se contrata a muy largo plazo: prácticamente durante toda la vida laboral. Por eso, es primordial conocer todos sus entresijos y su funcionamiento, así como las diferentes opciones que se tienen de amortización.

Habitualmente se suelen usar como sinónimos los términos hipoteca y préstamo hipotecario, pero, aunque todos nos entendamos, en la realidad no lo son: un préstamo hipotecario es un contrato a través del cual una entidad presta una cantidad de dinero determinada a una persona física o jurídica para la adquisición de un inmueble, a cambio de unos intereses determinados y durante un plazo establecido para ello. Este préstamo hipotecario supone una obligación garantizada que, en caso de impago, la garantía de devolución del préstamo sería el propio inmueble. La hipoteca será precisamente esa garantía de que el pago del préstamo se llevará a cabo.

Los conceptos más importantes del préstamo hipotecario son:

• Prestamista. persona o entidad que facilita una determinada cantidad de dinero.
• Prestatario. receptor de la cantidad de dinero entregada por el prestamista.
• Capital. Monto de dinero que se pide prestado.
• Plazo. Duración del contrato.
• Interés. El precio del dinero.
• Amortización. Proceso financiero mediante el cual se extingue una deuda.

En función del tipo de interés, existen varios tipos de préstamos hipotecarios: variables, fijos y mixtos.

Atendiendo al capital, el plazo y el interés se calcula la cuota mensual que va a estar compuesta por la parte del dinero prestado que hay que ir devolviendo al prestamista más el importe de los intereses. En el caso de que sea variable o mixto, la cuota se revisará semestral o anualmente recalculándola en función a la evolución del índice de referencia, que, en la mayoría de los casos, es el euríbor.

Para formalizar la operación se eleva a escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Una vez conseguido el préstamo hipotecario lo siguiente es cómo se va a devolver el dinero prestado y los intereses generados. Se sabe que los préstamos se pagan a plazos de forma mensual, pero no sólo existe ese sistema de amortización, se puede también amortizar el capital principal de forma anticipada, en cualquier momento del préstamo, de una forma total o parcial, dependiendo de si se paga todo el capital endeudado o no. En el segundo caso, cabe la posibilidad de elegir entre una reducción de las cuotas o una reducción del plazo contratado continuando vigente el resto del préstamo hipotecario.

Tanto el prestamista como el prestatario deben de tener controlado el funcionamiento del sistema de amortización, para eso está la tabla de amortización que no es más que una tabla donde se establece la cantidad de dinero de cada cuota o mensualidad, desglosando el dinero que corresponde a la devolución del capital y el que corresponde a los intereses. La proporción de la cuota que corresponde a cada parte dependerá del tipo de sistema de amortización que se elija.

¿Qué sistemas de amortización existen?

El sistema de amortización es la forma en que se va a realizar el pago del préstamo, permitiendo al prestatario devolver el capital prestado, así como los intereses que devengue ese capital. Existen diferentes sistemas cuya variación radica en la forma en la que se lleva a cabo la amortización de la deuda. Los diferentes sistemas no se clasifican por mejores o peores, pero sí pueden ser más o menos interesantes en función de las necesidades del prestatario.

• Sistema de amortización francés. Es el sistema de amortización de préstamos más común ya que el pago de sus cuotas permanece inalterable siempre y cuando el interés sea fijo. Si se contrata a interés variable, la cuota variará en función de la evolución del precio del dinero. Con este sistema, la fórmula de cálculo hace que al principio se paguen más intereses que capital y según va transcurriendo el tiempo va aumentando el pago de capital y descendiendo el pago de los intereses, de tal forma que con la última cuota se da por liquidado el préstamo hipotecario.
• Sistema de amortización alemán. Con este sistema las cuotas no son fijas porque el pago de intereses va variando, pero la cantidad amortizada siempre es la misma. Así, la cuota mensual está formada por una amortización fija y unos intereses que se van reduciendo según disminuye el capital pendiente de amortizar.
• Sistema de amortización americano. Es el sistema menos conocido entre los prestatarios porque no está indicado para los préstamos hipotecarios. Con este sistema únicamente se pagan intereses y la amortización de capital se hace de una sola vez y al final de la vida del préstamo, lo que supone un mayor pago de intereses porque el monto del capital prestado ha permanecido invariable desde el principio.
• Sistema de amortización negativa o periodo de gracia. Este sistema tiene la particularidad que, en un momento dado de la vida del préstamo, por convenio entre prestamista y prestatario, se establece un periodo de gracia en el que no se amortiza capital y/o intereses. Los intereses que no se abonen se suman al principal lo que a la larga sale más caro el préstamo.

¿Cuándo y cómo se debe de amortizar el préstamo hipotecario?

La decisión de cuándo y cómo amortizar un préstamo hipotecario va a depender de las propias circunstancias personales del prestatario, de las condiciones del propio préstamo y de los tipos de interés. Además, es necesario tener en cuenta otros factores como la evolución del índice de referencia en los préstamos a interés variable, así como los aspectos fiscales si se trata de la vivienda habitual y se adquirió antes del 1 de enero de 2013.

Teniendo en cuanta que según se pagan las cuotas se amortiza una parte del préstamo, hay la opción de hacer una amortización anticipada que puede ser de dos formas: la amortización total que consiste en devolver la totalidad del dinero que quede pendiente. Y la otra, la amortización parcial que se puede decidir entre reducir la cuota o el plazo.

• Reducción de cuota. La cuantía de los pagos mensuales desciende, pero permanece constante el plazo fijado previamente.
• Reducción de plazo. La cuota mensual permanece inalterable siguiendo el sistema establecido, pero en este caso se acorta la fecha de la finalización del préstamo.

Suele ser más rentable reducir el plazo porque así se pagan menos intereses. Sólo en el caso de que se aplique la deducción en el IRPF es más rentable, por razones obvias, la reducción de la cuota.

Algunas veces la amortización del préstamo hipotecario conlleva una comisión por amortización anticipada. Si es así, esa comisión será según el importe que se haya pactado en la formalización del préstamo.

Para la decisión de la amortización se deben de tener en cuenta una serie de factores como la situación económica actual del prestatario, los proyectos futuros, la evolución de los tipos de interés, la inflación o deflación, las repercusiones fiscales o la antigüedad de la hipoteca. En cualquier caso, liquidar anticipadamente o no el préstamo hipotecario se deberá acudir al Registro de la Propiedad para que quede registrado el pago total del préstamo.

Otra duda que puede surgir a la hora de tomar la decisión de amortizar el préstamo hipotecario es si es mejor amortizar o invertir. Evidentemente sale más a cuenta invertir siempre y cuando la rentabilidad obtenida sea superior al interés del préstamo.