Las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario)

La inversión en vivienda ha sido siempre algo que los españoles llevamos dentro, siendo para la mayoría, la mayor inversión que realizará en su vida. Esa inversión adquirida con el fin de buscar la rentabilidad por su propia revalorización o usando la vía del alquiler, supone un gran desembolso inicial para el inversor doméstico, añadiendo la dificultad de la falta de liquidez inmediata en el caso de que se quiera deshacer la posición. Por todo eso, creo que los inversores particulares estamos de enhorabuena ante la introducción en España, allá por el 2009, de las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) porque así se tiene más fácil el acceso al Mercado Inmobiliario. Con este tipo de activos acompañados del precio de la vivienda y el alquiler por el sendero alcista, las SOCIMI se han convertido en auténticas protagonistas existiendo más de 70 cotizadas en la Bolsa española. 

Estas sociedades de inversión están inspiradas en los REIT (Real Estate Investment Trust) que nacieron en EE.UU. con el objetivo de que las inversiones inmobiliarias a gran escala fueran accesibles para el pequeño inversor. La fórmula para hacerse partícipe de una de ellas no varía mucho de la inversión en cualquier otra empresa cotizada, ya que se hace a través de la compra de acciones en el Mercado de Valores.

 

En España, las SOCIMI datan del 2009, aunque no llegaron a desarrollarse plenamente entre los inversores debido a su rigidez jurídica y el escaso atractivo fiscal. No sería hasta el 2013 cuando comenzó su despegue coincidiendo con el suelo de la crisis, para ello se introdujeron facilidades e incentivos fiscales para su puesta en marcha con la intención de rescatar al sector inmobiliario. La ley cambió en 2015 con sustanciales modificaciones, siendo este hecho muy bien acogido entre los grandes inversores inmobiliarios, de tal forma que disponemos en nuestro Mercado de una gran variedad de este tipo de sociedades cotizando tanto en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), como en el Mercado Continuo, así como en el propio IBEX35, dándole la posibilidad al pequeño inversor para que pueda invertir en inmuebles sin tener que realizar un gran desembolso económico, y de paso, adquirir la posibilidad de diversificar su cartera de activos. En España ya tenemos experiencia en un producto similar: los Fondos de Inversión Inmobiliarios. Su rentabilidad venía por los alquileres y por la revalorización de los inmuebles. Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria estos Fondos se disolvieron.

Las SOCIMI son sociedades anónimas cuya actividad principal es la adquisición, tenencia, promoción y rehabilitación de inmuebles urbanos (pisos, garajes, locales y centros comerciales, oficinas, hoteles, etc.) para su arrendamiento, así como la tenencia de otras SOCIMI nacionales o extranjeras (REIT) e Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria (IICI). 

Para que una sociedad sea considerada SOCIMI, entre otras, deberá de cumplir una serie de condiciones:

• El capital social mínimo será de 5 millones de euros

• El 80% de la cartera deberá estar formada por inmuebles dedicados al negocio del alquiler

• Deberán de mantener los activos en cartera durante como mínimo tres años

• El reparto de dividendos será del 80% de los beneficios del alquiler, el 100% de los dividendos de otras SOCIMI y el 50% de las plusvalías de la venta de activos

• Cotizarán en un mercado regulado.

A cambio de cumplir con las condiciones anteriores recibirán un régimen fiscal especial bastante beneficioso para los socios y la sociedad en sí.

El inversor doméstico puede llevar a cabo una inversión más eficiente, con una liquidez inmediata al estar a caballo entre un fondo y una empresa inmobiliaria, pero cuyas acciones cotizan en la Bolsa diariamente.

Estas sociedades están acaparando el protagonismo del Mercado debido a su salida a Bolsa. Entre que los medios de información financiera se han ocupado de sacar cuanta información pueden, y que la idea de que el Mercado Inmobiliario está empezando a estar en la boca de los inversores, es difícil que el ahorrador-inversor no se proponga la conveniencia de invertir en estos activos. El Mercado pues, se lo ha puesto fácil: se acude a Bolsa como si de otro activo se tratase. Según algunos expertos, no todo el monte es orégano, advirtiendo de que se tendrá especial cuidado en que es posible que algunas de ellas simplemente se estén construyendo como beneficio fiscal de un gran propietario, y no como una sociedad de inversión lo que complicaría, y mucho, la liquidez del valor en sí. 

La ventaja de la SOCIMI con respecto a los Fondos Inmobiliarios es que adquirir una acción de la sociedad es más simple que adquirir una participación del fondo, muchas veces inviable para el pequeño inversor, así como su liquidez. 

En cualquier caso, es otro vehículo de inversión que está ahí, que está de moda y que el pequeño inversor tiene la oportunidad de invertir en inmuebles de la misma forma que lo hacen las grandes fortunas. El inversor doméstico puede llevar a cabo una inversión más eficiente, con una liquidez inmediata al estar a caballo entre un fondo y una empresa inmobiliaria, pero cuyas acciones cotizan en la Bolsa diariamente. Debido a que estas sociedades están gestionadas de una forma profesional y especializada a través de una diversificación entre distintos tipos de inmuebles, el inversor particular no necesita comprar ladrillo para estar invertido en el sector, únicamente le basta con acudir al Mercado Bursátil y adquirir el número de acciones que considere más conveniente, como si de otra empresa cotizada se tratase, añadiendo a su cartera una diversificación más eficiente. 

Las SOCIMI no son diferentes al resto de compañías cotizadas: deberemos esperar a ver cómo evolucionan en el Mercado para luego ver la conveniencia o no de invertir en ellas, y una vez invertido, ver la viabilidad de seguir posicionado en el valor o no.