Cómo complementar la pensión pública con la vivienda

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Los miembros de la generación “baby boomers” (los nacidos entre 1960 y 1975) se preparan para vivir su tercera vida impregnada de todo lo que han aprendido, enfrentándose al gran reto de la longevidad que les hará coexistir con un posible escenario de ajuste a la baja de las pensiones públicas unido a la falta de ahorro acumulado, lo que les hará sufrir un posible empobrecimiento de su nivel de vida en su época dorada debido a una mayor cantidad de personas pasivas que tendrán implícita la condición de vivir más años, lo que implica que los pensionistas que se van incorporando al Sistema de Pensiones Español serán los que más recursos necesiten debido a que serán los que más tiempo permanezcan en el mismo.

Ante este caldo de cultivo, tendrán que hacer frente a una pensión insuficiente para sus necesidades financieras, problema que se verá agravado al no disponer ya de tiempo suficiente como para generar un ahorro periódico durante su corta etapa restante de actividad, no siendo conscientes, a lo largo de su vida laboral, del beneficio que supone el ahorro para complementar el importe de la pensión pública. Entrecomillo “ahorro” porque no es exacto decir que esta generación no ha ahorrado: lo ha hecho, pero en vivienda, dejando de lado los activos financieros. España es un país de propiedades inmobiliarias donde más del 70 por ciento de la riqueza de las familias se encuentra en que su vivienda habitual es en propiedad; además, según una encuesta realizada por el Banco de España, casi el 40% tiene más de una vivienda. En ningún gran país europeo hay tanto ahorro concentrado en vivienda, llegando a ser más de 600.000 millones de euros los que las personas mayores de 65 años cuentan en su patrimonio inmobiliario. Esta circunstancia hace que esa fuente de ahorro pueda ser susceptible de convertirse en liquidez sin, en la mayoría de los casos, dejar de morar en la vivienda habitual. No nos olvidemos que la mayoría prefiere envejecer en su morada de toda la vida y dejarla en herencia a sus descendientes. Esa liquidez bien se podría usar para potenciar los ingresos durante el periodo de jubilación.

Existen varias opciones en el caso de que se quiera mantener el uso de la vivienda, con la ventaja añadida de unas condiciones fiscales bastante favorables en el caso de que la persona sea mayor de 65 años:

• Hipoteca inversa. Se obtiene un pago fijo o una renta (oscilando el importe a percibir entre el 25% y el 45% del valor del inmueble, dependiendo de la edad y el número de propietarios) hasta una edad prefijada, permitiendo seguir habitando la vivienda y al fallecimiento del morador los herederos adquieren de nuevo la propiedad pagando el préstamo concedido (principal más intereses). Es decir, en vez de pagar una cuota al banco, es la entidad financiera la que presta una cantidad mensual al propietario acumulando deuda. El problema surgiría si se viven más años que los de la fecha preestablecida (riesgo de supervivencia o longevidad), en este caso la desprotección sería total.
• Hipoteca inversa vitalicia. Similar a la hipoteca inversa salvo que remedia el problema de la fecha prefijada de finalización, añadiéndole a la hipoteca un seguro de renta vitalicia adicional que compensará la renta hasta el momento del fallecimiento del titular. Los herederos también deben repagar el préstamo si quieren adquirir de nuevo la vivienda en propiedad.
• Venta de la nuda propiedad. Los propietarios de la vivienda venden la nuda propiedad reteniendo el derecho de uso y disfrute (usufructo) de la misma mientras vivan. En este caso los herederos no tienen la opción de adquirir de nuevo la propiedad a no ser que la recompren de nuevo.
• Venta de la vivienda con opción de alquiler garantizado. Se percibe el valor de mercado de la vivienda y se puede pactar con los nuevos dueños seguir habitando la vivienda en modo, por ejemplo, de alquiler garantizado. Así, el comprador será el nuevo propietario y el arrendador el antiguo titular de la propiedad. Como en el caso anterior, los herederos no perciben la propiedad.
• Venta de la vivienda por otra más pequeña. Existe la posibilidad de cambiar la vivienda habitual por otra más pequeña. En este caso, además de las ganancias que se puedan obtener con la venta existe la posibilidad de que la nueva vivienda, al ser más pequeña, genere menos gastos.
• Venta de la vivienda. Al vender la vivienda habitual se hace líquido su valor para así sufragar otros gastos como sería el caso, por ejemplo, de la estancia en una residencia.

Todos esos contratos cuentan con todas las garantías legales al formalizarse ante notario mediante escritura pública e inscribirse en el correspondiente Registro de la Propiedad.