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El pleno
dominio o plena propiedad de un bien es aquella situación en la que una persona
posee tanto el derecho de titularidad como el derecho a utilizar dicho bien.
Por tanto, el pleno dominio se da cuando una misma persona posee la nuda
propiedad y el usufructo.
Nuda
propiedad: es el derecho de titularidad que una persona posee sobre un bien con
la limitación de que no puede disfrutar de él ni hacer uso de este.
Usufructo: es
el derecho de uso y disfrute que una persona posee sobre un bien con la
limitación de que no es el titular.
La nuda
propiedad y el usufructo son derechos, aunque diferentes, complementarios que
recaen sobre un mismo bien.
Un bien se
puede dejar en herencia o se puede donar en vida. Tomar una u otra decisión
depende de múltiples factores que rozan, en muchos casos lo estrictamente
personal, pero, en la mayoría de los casos, tomar una opción u otra depende del
ahorro económico que conlleve, sobre todo lo gravosos que sean los impuestos.
La
adquisición de una vivienda siempre ha sido algo complicado por el gran
desembolso que hay que hacer. Hoy los jóvenes que se quieran emancipar tampoco
lo tienen muy fácil, pero tienen a su favor que las personas mayores, sus
ascendientes, son los principales propietarios de inmuebles. Y estos pueden hacerles
una donación del pleno dominio o únicamente del usufructo, siendo esta última
la más económica y una de las más populares.
Ser
usufructuario implica poder hacer uso de la vivienda y alquilarla, sin ser el
dueño, pero con la obligación de conservarla asumiendo el coste de las
reparaciones ordinarias, el pago de impuestos como el IBI, la Tasa de Basuras y
los gastos de consumos de agua, luz, gas, etc. Por el contrario, recaerá en el
nudo propietario el pago de las reparaciones extraordinarias y los gastos de la
Comunidad de Propietarios. Dicho usufructo puede ser temporal o vitalicio,
pudiendo recaer en una o varias personas.
Según nuestro
Código Civil, una donación es “un acto de liberalidad por el cual una persona
dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta”.
La donación
trae implícitos muchos beneficios, especialmente para quien la recibe, pero
también implica hacer frente al pago de impuestos. Tanto el donante (dueño del
bien) como el donatario (quien recibe la donación) están obligados a abonar los
correspondientes impuestos. Sin embargo, la entrega únicamente del usufructo
puede hacer que ambas partes, fiscalmente hablando, salgan beneficiadas.
La donación
sobre una vivienda, por ejemplo, está gravada por los siguientes tres impuestos:
Impuesto sobre el Incremento Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
(Plusvalía Municipal), Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el
Impuesto sobre la Renta de las Personas físicas (IRPF). Dichos impuestos serán
abonados por el donante y por el donatario según corresponda: al donatario le
corresponde abonar el ISD en la Comunidad Autónoma donde se encuentre el
inmueble y la Plusvalía Municipal (se calculará aplicando los nuevos
coeficientes aprobados por el Real Decreto-Ley 26/2021 que gravan también los
derechos reales en un periodo inferior a un año) y el donante deberá hacerse
cargo del IRPF por la ganancia patrimonial que la transmisión del derecho de
usufructo genere. Si el donante tenía alquilado el inmueble, se ahorrará pagar
menos IRPF al declarar menos ingresos por el arrendamiento.
Es habitual
que la donación del usufructo se realicé con carácter vitalicio, en este caso
la forma de calcularlo es mediante las normas del cálculo del Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales (ITP). La fórmula prevista en la normativa es la
conocida como “la regla del 89”. Esta regla tiene en cuenta la edad del
usufructuario y el valor de la propiedad para determinar cuánto vale el
usufructo. Con un ejemplo se ve más claro:
Supongamos
que una vivienda tiene un precio de 250.000 euros y el usufructuario tiene 40 años.
Porcentaje del usufructo: 89 – 40 =
49%
Valor de usufructo: 49% x 250.000 =
122.500 euros
El valor del
usufructo vitalicio no puede superar nunca el 70% ni ser inferior al 10%.
La existencia
de un usufructuario implica que para administrar y disponer de un bien es
necesario contar también con la opinión del nudo propietario, que, en algunos
casos, puede complicar la situación.
¿Cómo se
realiza una donación del usufructo?
Son tres
pasos muy sencillos:
- Acudir a un notario para que eleve a escritura pública la donación.
- Pagar los impuestos correspondientes.
- Inscribir la donación en el Registro de la Propiedad que corresponda.
Los costes de
la donación van a depender, y mucho, de la Comunidad Autónoma donde se resida o
en la que se encuentre ubicado el bien donado.
Lo que he detallado anteriormente también puede ser de aplicación y para tener en cuenta entre cónyuges a la hora de hacer testamento.
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