Guía de los impuestos que gravan a la Vivienda

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La Ley General Tributaria, en su artículo 2.2., letra c), define los impuestos como "los tributos exigidos sin contraprestación cuyo hecho imponible está constituido por negocios, actos o hechos que ponen de manifiesto la capacidad económica del contribuyente".

La vivienda no puede ser una excepción. Es muy raro encontrar entre la ciudadanía algún contribuyente que no tenga algo que ver con algunos de los impuestos que gravan a los inmuebles. Tanto la compraventa, como el alquiler o como la simple tenencia de una vivienda están afectados por alguno de los impuestos existentes, que no son pocos.

Desafortunadamente, es bastante frecuente no tener claro qué tributos hay que abonar en cada situación, el gasto que suponen y cómo afecta su desembolso a la salud financiera familiar, pues no dejan de ser un gasto a tener en cuenta.

Adquisición de vivienda

Los impuestos que gravan la adquisición de una vivienda, en principio, va a depender de si es de nueva construcción o de segunda mano.

En el caso de que sea de nueva construcción será gravada con el tipo reducido del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), es decir, un 10% sobre el precio de compra. En el caso de que se trate de una vivienda social el tipo será de un 4%. Además, al documentarse la operación de compraventa se gravará con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) a razón de 0,15 euros por folio y, dependiendo de la comunidad Autónoma donde se encuentre la vivienda, una cuota variable entre un 0,75% y un 1,5% que se aplicará sobre el mayor valor de uno de los siguientes: valor de adquisición o valor de referencia que marque el Catastro y que se puede consultar a través de su sede electrónica.

En el caso de que la vivienda sea de segunda mano será gravada con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Como en el caso anterior, la base imponible será la mayor entre el valor de adquisición y el valor de referencia. Este impuesto, al estar cedido a las Comunidades Autónomas, su tipo impositivo dependerá del lugar donde se encuentre ubicada la vivienda, partiendo de una horquilla del 4% hasta el 11%, teniendo en cuenta que el tipo máximo impositivo puede verse reducido si se dan determinadas circunstancias personales.

En ambos casos, cuando se solicite un préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda, la entidad financiera tendrá que devengar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Transmisión de vivienda

Cuando un propietario de una vivienda la trasmite, deberá hacer frente a una serie de impuestos. Si por esta acción obtiene una ganancia patrimonial, deberá tributar por ella en el IRPF pudiendo estar exenta de tributación en el caso de que esté considerada como vivienda habitual. El tipo impositivo será progresivo dependiendo del importe de la plusvalía (19%, 21%, 23% o 26%).

También estará gravada por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o plusvalía municipal). Debido a determinados pronunciamientos del Tribunal Constitucional, desde el 10 de noviembre de 2021, el Real Decreto Ley 26/2021, ha establecido un nuevo método de cálculo, estableciendo un sistema de cálculo objetivo y otro de cálculo atendiendo a la plusvalía real.

Tenencia de vivienda

Como decía, la tenencia de una vivienda en propiedad también tendrá un coste impositivo.

Por un lado, está el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que se devenga de forma anual y grava la propiedad sobre una vivienda. Se calcula a partir del valor catastral, aplicando unos tipos impositivos municipales, pudiendo verse reducido dependiendo de las causas personales de cada propietario.

Por otro lado, está el IRPF y el Impuesto sobre el Patrimonio (IP). Anualmente la vivienda es gravada por las rentas imputadas por el mero hecho de ser el propietario, estando exenta en el caso de que la vivienda tenga la consideración de vivienda habitual. Se calcula aplicando un 1,1% sobre el valor catastral cuando dicho valor ha sido revisado en los últimos 10 años, si no ha sido revisado el porcentaje se eleva al 2%.

La tenencia de una vivienda, en determinados casos, dependiendo del contribuyente, puede que esté gravada por el Impuesto sobre el Patrimonio. Al depender de las Comunidades Autónomas, cada una puede tener unas determinadas normas e incluso puede estar hasta bonificado en su totalidad, como es el caso de Madrid. La vivienda habitual, en este caso, estaría exenta de tributación con un límite de 300.000 euros.

Vivienda en alquiler

En este caso dependerá de si el contribuyente es el arrendador o el arrendatario.

Para el arrendador (propietario de vivienda), las rentas obtenidas por el alquiler tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario y son gravadas por el IRPF. Dichas rentas serán minoradas en el importe de los gastos, intereses, tributos, servicios y amortización. Además, si el inquilino la usa como vivienda habitual el arrendador tendrá derecho a una reducción del 60% del impuesto.

Para el arrendatario (inquilino), desde el 1 de enero de 2015 se suprimió para él la deducción por alquiler de vivienda habitual a nivel estatal. Sin embargo, algunas Comunidades Autonómicas permiten deducir el IRPF del inquilino, siempre y cuando se cumplan las condiciones necesarias.