Los inmuebles, el activo más antiguo y preferido de los ahorradores

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El ahorro real viene de la mano de la tenencia de activos, que no se deben de confundir con los pasivos. Confundir activo con pasivo da lugar a que las finanzas personales del inversor doméstico generen problemas que afectan de lleno a la economía familiar. La diferencia entre activo y pasivo radica en que el activo es capaz de originar ingresos y derechos de cobro, mientras que el pasivo ocasiona gastos y obligación de pagos. De una forma contable, el conjunto de bienes y derechos componen el activo, al contrario que las obligaciones que conforman el pasivo.

Un activo no es más que un bien, que tiene un valor y que alguien posee para que sea capaz de generar beneficios económicos en el futuro. Todos los activos tienen el potencial de generar un beneficio a su poseedor mediante su disfrute, su intercambio o su venta.

Por otro lado, un inmueble es un bien que no es transportable porque supondría la posibilidad de su deterioro. Por eso, su principal característica es que se mantienen fijos e inmóviles en su lugar de estancia inicial. Así, se puede decir que un edificio, una construcción, una tierra o, incluso, una mina tienen la consideración de bienes inmuebles o bienes raíces.

Los inmuebles están considerados como uno de los activos más antiguos y el preferido de la inmensa mayoría de los ahorradores e inversores, sean de la índole que sean. No deja de ser paradójico que en el tiempo que nos está tocando vivir, donde la cantidad de activos y opciones de inversión empieza a ser un número casi incontable, siga siendo el inmueble el preferido de cualquier agente económico: personas físicas y jurídicas, gobiernos, sociedades de toda índole, entidades bancarias, etc. Todos los estudios realizados muestran que los inmuebles, en especial los destinados a vivienda, nunca han perdido su atractivo inversor. Es curioso que los activos intangibles no representen ni el 4% del patrimonio nacional. Es verdad que algunas voces han manifestado, y lo siguen haciendo, en el sentido de expresar que la tendencia está cambiando con el paso del tiempo y, posiblemente, tengan razón en algún momento, pero por ahora no es el caso: el peso de los activos inmobiliarios en las carteras no está descendiendo, todo lo contrario, son los preferidos. No cabe duda de que el valor de un activo inmobiliario no es el valor de unas acciones de una empresa cotizada, por eso las estadísticas salen siempre a favor del ladrillo.

El paso del tiempo siempre se ha postulado del lado del valor de los inmuebles, aunque en algún momento ha dejado claro que, por ejemplo, la vivienda también forma parte de los ciclos económicos y puede ocasionar descensos de valor, aunque luego tienda de nuevo a estabilizarse. Basta con comparar cómo se han revalorizado otros activos en el balance familiar y cómo lo ha hecho el ladrillo. Todos sabemos que la vivienda en muchas zonas de las grandes ciudades ha tenido un crecimiento exponencial. Hay que destacar que el activo inmobiliario tampoco es el más demandado en estos momentos, pero su valor no deja de aumentar a un ritmo superior a la media de la economía.

Los gobernantes han encontrado un problema en la vivienda que no han sabido controlar, ese problema no ha sido otro que el de la oferta y la demanda. En un entorno de tipos bajos, como el que llevamos arrastrando, ha permitido que mucha gente pueda acceder al mercado de la vivienda aumentando, claro está, la demanda. Por el contrario, la oferta está siendo bastante restringida por problemas como la idoneidad de la zonificación, restricciones en la oferta de terrenos, sobrerregulación del mercado de la vivienda… Todo ello ha provocado que la demanda sea mayor que la oferta, influyendo activamente en el precio final de las transacciones. Y mira que la crisis de 2008 intentó zanjar problemas en el mercado de la vivienda, advirtiendo que la subida de precios en el mercado inmobiliario no siempre es constante como hasta entonces se pensaba, pero ni por esas. El problema, por tanto, es de sobra conocido, pero no se da con la solución o sí, pero no es aplicable por confrontación de intereses, unas veces políticos y otras veces económicos.

Lo que sí está claro es que la riqueza de los españoles está cimentada sobre la inversión en inmuebles, no solo como vivienda habitual sino como segunda vivienda y como vivienda para rentabilizarla vía alquiler. Un dato escalofriante según la Asociación de Instituciones de Inversión Colectiva y Fondos de Pensiones (INVERCO): la riqueza inmobiliaria es tres veces y media más grande que el ahorro financiero. Además, según la misma fuente, el valor de la inversión media en vivienda es más de cuatro veces el valor de la inversión financiera. El Covid-19 tuvo un impacto importe en las transacciones inmobiliarias, pero los bajos tipos de interés y el descenso de contagios ha ayudado de sobremanera a una pronta recuperación de las inversiones inmobiliarias.

La inversión en inmuebles tiene dos problemas muy bien diferenciados con respecto a otros activos: por un lado, el precio de un activo requiere un gran desembolso y, por otro, la liquidez (vender una vivienda en el mercado inmobiliario no es vender unas acciones en el mercado financiero).

Como decía, la crisis inmobiliaria de 2008 creó un antes y un después. Ahora ya sabemos que la inversión en inmuebles puede generar importantes minusvalías. También sabemos que la riqueza de los españoles, en lo que a activos inmobiliarios se refiere, ha disminuido en un 11% desde entonces.

Se sigue manteniendo la idea de que comprar una casa es el sueño de los españoles. La mayoría no lo hace como inversión, lo hace para vivir en ella. Pero, en realidad, sí es una inversión; es más, está considerada como la mayor inversión que se realiza en la vida, condicionando el resto de las opciones financieras disponibles. Ver la compra de la vivienda familiar como una inversión es una ventaja: se hará una mejor compra, se tomarán mejores decisiones, se pensará en el futuro y no en la necesidad inminente de poseer una vivienda. Comprar una casa va más allá de lo que se paga por ella: requiere un ahorro inicial y aportaciones extras como es el caso de los impuestos que lleva aparejados y los propios gastos de mantenimiento.

La vivienda, al estar considerada como un activo, puede servir como ahorro, como planificación de la jubilación, como aval para un momento en que la economía familiar tenga un bache, como una rentabilidad si se expone al mercado del alquiler. En fin, pasan los años y la vivienda sigue en una demanda constante de inversión. El perfil inversor inmobiliario en España sigue teniendo un alto poder adquisitivo, aunque solo sea para aumento de patrimonio o para dejarla en herencia a nuestros descendientes.