Incremento de precios en el Mercado Inmobiliario del Alquiler

La naturaleza está repleta de leyes que son inquebrantables, tal es el caso, por ejemplo, de la Ley de la Gravitación Universal que formalmente dice: “la fuerza con la que se atraen dos objetos es proporcional al producto de sus masas e inversamente proporcional al cuadrado de la distancia que los separa”, pero que coloquialmente se puede expresar como que “las cosas caen por su propio peso” y así todos la entendemos mejor.

Otra de las leyes universales es la Ley de Causa y Efecto que se basa en la idea de que “toda acción provoca una reacción, una consecuencia o un resultado”. Newton la fundamentó y la llamó la Ley de Acción y Reacción: “toda acción recibe una reacción opuesta y de igual magnitud”. Coloquialmente se puede definir como que “si quieres conservar los dientes no te metas en la vida de nadie”.

Pero hay otra ley, también universal, y que se toma muy a la ligera, que es la Ley de la Oferta y la Demanda, la cual es el principio básico sobre la que se basa la economía de mercado. Este principio indica la relación existente entre la demanda de un producto y la cantidad ofrecida de ese producto, teniendo en cuanta el precio al que se vende dicho producto. El punto de equilibrio llega cuando el demandante está dispuesto a pagar lo que el oferente pide por un determinado bien o servicio. Desglosando la ley queda que, si se produce un aumento en la demanda o una disminución en la oferta, el precio del bien o servicio lleva consigo un irremediable aumento.

La Ley de la Oferta y la Demanda desemboca en el Mercado de Libre Comercio, donde la cantidad de bienes ofrecidos por los productores y la cantidad de bienes demandados por los consumidores dependen del precio de mercado del producto, convirtiendo al mercado en la democracia más limpia y pura que existe. Tanto es así, que el mercado es el purgante del propio mercado.

Otra cosa diferente es que un agente externo interfiera en la relación entre la oferta y la demanda que, en este caso, siempre hará que se distorsione el precio y no siempre lo hará por el lado que se espera. Se ve muy claro en el Mercado Inmobiliario del Alquiler: está totalmente distorsionado debido, principalmente, a las políticas monetarias que se están llevando a cabo en este mercado. Por ejemplo: el tope de los alquileres lo que ha hecho es trasladar la subida de precios a los nuevos contratos que se están firmando.

El Gobierno, para contrarrestar la inflación en la renovación de los contratos de alquiler, limitó la subida del precio al 2%; limitación que se mantendrá, de momento, hasta diciembre de 2023. Esta medida ha servido para limitar la subida de los contratos antiguos; pero, por el contrario, ha favorecido el aumento de precio en los contratos nuevos, incluso por encima de la inflación.

Esto ha sucedido por distorsionar la Ley Universal de la Oferta y la Demanda. Mientras que los alquileres no han subido al mismo ritmo que el IPC, los costes a los que tienen que hacer frente los propietarios (comunidad, seguros, reparaciones, etc.) si lo han hecho junto con el coste de la vida. Por si fuera poco, la inseguridad jurídica que rodea al sector inmobiliario que viene provocada por la suspensión de los desahucios de los inquilinos vulnerables, por la indefensión de los propietarios ante la ocupación… no ayuda a que se incremente la oferta, todo lo contrario: muchos arrendadores, tanto físicos como jurídicos, se han salido del mercado poniendo a la venta las viviendas, lo que ha provocado que la oferta siga en un imparable descenso.

La inversión en vivienda para rentabilizarla por la vía del alquiler tiene muchos riesgos. Riesgos que están ligados a la regulación, lo que hace que en estos momentos sea desaconsejable y los inversores se están trasladando a otros activos donde el riesgo está más controlado. Lo hemos visto recientemente cómo los inversores domésticos han acudido en masa hacia las Letras del Tesoro, provocando el colapso de la página web del Tesoro y que se crearan grandes colas frente al Banco de España. Mucha de esa gente son inversores inmobiliarios que han vendido su vivienda y se han refugiado en ese activo u otro de Renta Fija hasta que, por lo menos, pase el temporal y luego ya veremos.

La tendencia del precio del alquiler es al alza que corrobora el desajuste que existe entre la oferta y la demanda. Esa distorsión amenaza con ser cada vez mayor en un contexto de subida de tipos de interés en la que cada vez más unidades familiares se decantan por el alquiler ante la imposibilidad de comprar. Y todo agravado por el endurecimiento de las condiciones y criterios crediticios por parte de las entidades bancarias.

Con una oferta escasa, los Fondos de Inversión especializados en el sector han llegado a España con la intención de invertir en el desarrollo de proyectos de obra nueva para destinarla al alquiler. Mientas que las administraciones suelen aportar los suelos, es el inversor privado el encargado de aportar la mayor parte del capital para construir las viviendas.

La nueva Ley de Vivienda, que se encuentra ya en trámite parlamentario, tampoco está ayudando, lo único que está aportando es incertidumbre al resto del alquiler por el ruido que está generando y las amenazas de incluir limitaciones en los precios en las zonas tensionadas, distorsionando de nuevo a la economía de mercado. Todas las medidas que se destinen al control del precio de la vivienda generarán un efecto contrario al que se desea: ayudarán a reducir más la oferta. Las medidas impuestas hasta ahora lo que han hecho ha sido distorsionar el mercado, tanto las viviendas que ya están alquiladas como las nuevas que se están poniendo en alquiler. El tope, del 2%, por ejemplo, les ha afectado a miles de pequeños propietarios sin preverse compensaciones para este colectivo: todo lo contrario, son los que más solidaridad están aportando al sector, no las políticas que se están aplicando.

El sector apuesta por la colaboración público/privada con el fin de aumentar el parque de pisos en alquilar. La incertidumbre en torno al mercado puede provocar una fuga del inversor institucional que es el único capaz de inyectar aire fresco al mercado del alquiler profesionalizándolo y aportando producto nuevo.

El alquiler habitacional ha sido otro sector que ha cogido auge ante la escalada de los precios del alquiler. Compartir casa ha sido una de las alternativas más utilizadas por los jóvenes para dar el primer paso hacia la independencia, pero es que ahora es casi la única alternativa posible atendiendo a sus sueldos. Este sector ha dejado de ser económico, situando los precios en niveles nunca vistos.

El encarecimiento del arrendamiento, en cualquiera de sus modalidades, ocasiona que el esfuerzo salarial al que tiene que hacer frente el inquilino se desborde, complicándole el camino del ahorro con el fin de dar una entrada para adquirir una vivienda en propiedad.

La distorsión de la Ley de la Oferta y la Demanda aplicada al sector inmobiliario está influyendo incluso en las tasas de natalidad.

La solución pasa por ofrecer vivienda pública al alquiler, pero, si no se ha hecho, ya no se va a hacer, no queda tiempo. Entonces, como hay viviendas suficientes para aumentar la oferta, es necesario legislar para garantizar la seguridad jurídica de todos aquellos miles de propietarios que tienen “miedo justificado” de poner sus casas en alquiler. No se trata de enfrentamientos entre arrendadores y arrendatarios, se trata de garantizar el ordenamiento de la propiedad privada. El alquiler asequible necesita un marco legal seguro.